Владимир ДавыденкоЮлия Зобнинаэксперт,Евгений Ткачевэксперт 28 июня 2026, 10:00
Принято считать, что квартира — это надёжный актив, который всегда дорожает. Но реальность рынка недвижимости часто расходится с этим убеждением. Некоторые инвесторы вкладывают миллионы, а через несколько лет обнаруживают, что получили доходность ниже инфляции или даже оказались в минусе. Разбираемся с экспертами, почему так происходит, как считать реальную выгоду и кому вообще не стоит связываться с жильём как с инвестицией.
© Сгенерировано при помощи ИИ
Когда квартира перестаёт быть активом
Если расходы на квартиру превышают доходы от неё, из инвестиционного актива она превращается в обузу. Самые частые факторы убыточности:
- отрицательный денежный поток: ипотека, налоги, коммунальные платежи и ремонт съедают арендный доход;
- низкая ликвидность: квартиру нельзя быстро продать без потери в цене;
- рост расходов быстрее роста стоимости самого объекта.
По данным Циан, в начале 2026 года средняя доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке, составляла 6,1% без учёта затрат на налоги, ремонт и убытков при уходе арендаторов. Реальная прибыль от аренды колеблется в диапазоне 4–5% годовых, сообщила «Рамблеру» риелтор Юлия Зобнина.
Минимальный порог, при котором инвестиции в арендное жильё имеют смысл, по оценке эксперта на июнь 2026 года составляет 5%. Только в этом случае вы сможете заработать, обогнав инфляцию и компенсировав издержки.
Считать доходность Юлия Зобнина советует так:
© Рамблер
Ещё одна особенность инвестиций в недвижимость, о которой часто забывают: деньги, вложенные в квартиру, перестают работать на вас в других инструментах.
Для сравнения инвестору стоит сопоставить арендную доходность с актуальными ставками по вкладам или облигациям на дату расчёта. Сегодня средняя ставка по банковским вкладам в топ-10 банков составляет около 12,9% годовых. При арендной доходности в 5% разница — более 7 процентных пунктов.
Если у вас есть 10 миллионов рублей, вклад под 12,9% принесёт около 1,29 миллиона рублей в год без риска и хлопот. Квартира даст около 500 тысяч арендного дохода, минус налоги, ремонт и простои. Чистыми останется ещё меньше. За пять лет разница между этими сценариями может достичь нескольких миллионов рублей.
Далее разберём несколько других ошибок, лишающих инвестиции в недвижимость экономического смысла.
Ситуация 1: покупка в ипотеку без детальных расчётов
Типичный сценарий начинающего инвестора: купить квартиру в ипотеку и сдавать её, закрывая платежи деньгами арендатора. Раньше это работало, но сейчас — почти нет, отмечает Юлия Зобнина. В подтверждение она приводит конкретный расчёт:
В 2023 году за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, купленную в ипотеку под 10% с первоначальным взносом 6 миллионов, нужно было платить около 40 тысяч рублей в месяц. Такую же сумму можно было получить за аренду, поэтому сделка была как минимум безубыточной.
С учётом роста цен сегодня та же квартира стоит уже 14 миллионов рублей. Первоначальный взнос вырос до 10 миллионов, ставка по ипотеке до 18–20%. Ежемесячный платёж теперь составляет уже около 65 тысяч рублей. Однако сдать такую квартиру можно в среднем за 50–55 тысяч. Для владельца это минус 10–15 тысяч рублей каждый месяц.
Вновь выгодной сделка станет только при ипотечной ставке ниже 12%, предупреждает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачёв.
Но есть другой вариант: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата и ежемесячный платёж, напоминает Ткачёв. То есть если у вас есть возможность внести 50–70% стоимости, вы можете позволить себе и более высокую ставку — ежемесячный платёж будет ниже арендного дохода. Но стоит помнить, что на вкладе те же деньги пока приносят большую доходность с меньшим риском.
Ситуация 2: ошибка в локации
Инвестиционная привлекательность недвижимости сильно зависит от её расположения, и здесь инвесторы ошибаются чаще всего. Юлия Зобнина перечисляет объекты с низкой ликвидностью:
- девятиэтажки старых серий: узкие подъезды, маленькие кухни площадью 5–6 кв. м, устаревшие коммуникации;
- дома с большим количеством однотипных студий: высокая нагрузка на места общего пользования и коммуникации, текучка квартирантов;
- загородные дома 2000-х годов: морально устарели, коммуникации часто требуют полной замены.
Плохой выбор — и объекты в спальных районах массовой застройки, дополняет Евгений Ткачёв. Квартиры в таких локациях сложно сдать, а при продаже придётся конкурировать с сотнями аналогичных предложений.
Самые ликвидные объекты сегодня — квартиры в домах 2016–2021 годов постройки. Там уже сделан ремонт, который легко обновить небольшими вложениями, есть инфраструктура, хорошая транспортная доступность, близость к метро. Такие дома растут в цене быстрее всего.
Юлия Зобнинариелтор
При выборе объекта эксперт советует оценивать:
- чистоту правоустанавливающих документов;
- метраж и планировку;
- транспортную доступность;
- перспективы развития района;
- состояние подъезда;
- вид из окна;
- состояние самой квартиры.
Традиционно ликвидные варианты при инвестировании — студия или однокомнатная квартира. Иногда можно рассмотреть покупку двух- или трёхкомнатной квартиры на первом этаже с возможностью деления на студии. Здесь доходность будет выше, но это потребует больших вложений и более глубоких компетенций.
Евгений Ткачевэксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»
Ситуация 3: неверный учёт расходов
Даже если квартира успешно сдаётся, инвесторы часто не закладывают в расчёты реальные расходы, а они могут быть весьма существенными. Налог на имущество, страховка, коммунальные платежи в период простоя, риелторские комиссии, ремонт при смене жильцов — всё это съедает доход.
По оценке Юлии Зобниной, на подготовке квартиры к сдаче следующему жильцу инвестор теряет 5–10% от годового дохода. Убытки несёт и временный простой объекта: по оценке Евгения Ткачёва, это может стоить инвестору 10% годовых.
Квартира может пустовать до 30 дней в году, пока вы ищете новых жильцов, делаете уборку, проводите показы. Особенно если вы сдаёте её самостоятельно, без управляющей компании илириелтора. Это деньги, которые многие не закладывают в доходность, но которые обязательно придётся заплатить.
Юлия Зобнинариелтор
Ситуация 4: выход из инвестиций с дисконтом
Недвижимость — не тот актив, который можно быстро превратить в живые деньги. Если вам срочно понадобятся средства, продавать квартиру придётся дешевле рынка. Но дисконт — не всегда лучшее решение.
Юлия Зобнина предупреждает: покупатели настороженно относятся к сниженной цене. Они воспринимают дисконт как «красный флаг», начинают искать скрытые проблемы — с документами, соседями, коммуникациями. В итоге продажа затягивается, а цена падает ещё больше.
Альтернатива — не снижать цену, а правильно подготовить объект: сделать предпродажную подготовку, организовать быстрые показы, установить цену чуть выше рыночной, чтобы осталось пространство для торга. По оценке эксперта, ликвидный объект можно продать за месяц.
Кому не стоит инвестировать в жильё
Инвестиции в недвижимость подходят не всем. Евгений Ткачёв перечисляет категории инвесторов, которым лучше рассмотреть другие варианты:
Те, у кого нет собственных денег. Большая ошибка считать, что деньги на недвижимости можно сделать «из воздуха». Ипотека без первоначального взноса — не инвестиция, а кредитная кабала.
Семейная ипотека без первоначального взноса — не инвестиционный инструмент. Даже если у вас есть материнский капитал, и вы хотите использовать его в качестве первоначального взноса, это не делает вас инвестором. Не советую тратить маткапитал на инвестиции — он предназначен для решения жилищного вопроса семьи, а не для заработка.
Евгений Ткачевэксперт по инвестициям, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»
Те, кому нужны быстрые деньги. Из недвижимости нельзя быстро выйти без потерь. Продажа даже ликвидного объекта занимает время, а срочная продажа почти всегда означает дисконт.
Те, кто не готов заниматься аналитикой и расчётами. Инвестиции в жильё не вписываются в формулу пассивных вложений «купил и забыл». Выбор хорошего объекта — это большая работа с цифрами, мониторинг рынка, расчёт доходности с учётом всех факторов.
Те, кто слепо верит застройщику или риелтору. Сотрудники отдела продаж девелопера или агентства недвижимости — не инвестиционные брокеры. Они зарабатывают на сделке, а не на вашей долгосрочной прибыли, поэтому иногда могут преподносить информацию не вполне объективно.
Как не потерять на инвестициях в недвижимость
Инвестиции в жильё — это не про удачу, а про математику. Перед покупкой посчитайте чистую доходность: возьмите потенциальный арендный доход за год, вычтите все расходы и сравните результат с низкорисковыми инструментами — банковским вкладом или облигациями. Если доходность ниже 5% годовых, в данный момент сделка будет невыгодной. То же самое касается ситуаций, когда ипотека стоит более 12%.
Залог успеха на этом рынке — правильный выбор объекта. Не покупайте в инвестиционных целях квартиры в старых девятиэтажках, домах с сотнями одинаковых студий, а также устаревшие загородные дома 2000-х годов. Ищите ликвидные локации — рядом с метро, транспортными хабами, университетами — и дома 2016–2021 годов постройки, где есть инфраструктура, а ремонт легко обновить.
Помните: недвижимость — не для быстрых денег. Если у вас нет собственных накоплений, а ипотека — единственный вариант, лучше подождите, пока ставки снизятся. Не верьте тем, кто обещает гарантированный высокий доход. Инвестируйте только в то, что можете проанализировать, и всегда держите в уме поправку на риск: даже идеальная стратегия может не сработать в реальной жизни.
Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.
Как начать инвестировать: пошаговая инструкция для новичков в 2026 году
Видео по теме от RUTUBE