Налог на жильё в 2026 году: что проверить, прежде чем платить

Анастасия ПономарёваДмитрий Галиченкоэксперт 20 октября 2026, 10:00

В октябре россияне получили налоговые уведомления на недвижимость за 2025 год. Уплатить налог за квартиры, дома и хозпостройки нужно до 1 декабря 2026 года. Рассказываем, по каким формулам налоговая служба рассчитывает итоговые суммы, какие законные вычеты и льготы позволяют законно уменьшить платёж и как оспорить квитанцию, если в ней есть ошибка.

Налог на жильё в 2026 году: что проверить, прежде чем платить

Как узнать сумму налога

Есть три основных способа узнать, сколько нужно заплатить за недвижимость.

Самый удобный вариант — в личном кабинете на Госуслугах: на портале или в приложении. Сумма видна либо в блоке «Начисления» на главной странице, либо в разделе «Платежи». Чтобы её погасить, нужно нажать одну кнопку — оплата проходит прямо в интерфейсе.

Второй вариант — в личном кабинете налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС). Во вкладке «Налоги» отображается не только итоговая цифра, но и кадастровая стоимость квартиры, применённые вычеты, ставка и доля владения.

Третий — в мобильном приложении «Налоги ФЛ». На главном экране вы увидите все начисления на единый налоговый счёт и налог на недвижимость. Скачать приложение можно в RuStore.

За какую недвижимость нужно платить

Налог начисляют на любые личные квадратные метры: квартиры, доли и комнаты, загородные дома, гаражи, машино-места, недостроенные объекты. Полный список описан в законе.

За бани, сараи, летние кухни тоже нужно платить налог, если они зарегистрированы в Росреестре. Только одна хозяйственная постройка площадью до 50 квадратных метров на участке для индивидуального жилого строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), огородничества или садоводства освобождается от налога — это льгота для всех физических лиц по статье 407 НК РФ.

Если построек несколько, льгота применяется только к одной. Некапитальные конструкции без фундамента — сборные теплицы, навесы — налогом не облагаются, поскольку не считаются недвижимостью.

Когда у жилья несколько хозяев, сумму делят между ними пропорционально долям. За несовершеннолетних детей платят родители, усыновители или опекуны.

Для налоговой неважно, пустует помещение, сдаётся в аренду или там кто-то прописан — налог начисляют просто за то, что квартира ваша.

Как считают налог

Налог на недвижимость считают от кадастровой стоимости. В 2026 году используется стоимость по итогам переоценки 2023 года. Она ближе к рыночной: зависит от района, качества постройки, инфраструктуры и цен на похожие квартиры. Базовые ставки закреплены в статье 406 Налогового кодекса РФ:

Базовые налоговые ставки на объекты недвижимости

Регионы могут корректировать ставки: уменьшать вплоть до нуля либо повышать, но не более чем втрое. В Москве и Санкт‑Петербурге действует прогрессивная шкала.

Важное изменение 2026 года: недостроенные многоквартирные дома стоимостью выше 300 миллионов рублей облагаются по пониженной ставке (обычно 0,1%) вместо 2,5%. Об этом говорится на сайте ФНС.

Ведущий налоговый консультант Адвокатского бюро БВМП Дмитрий Галиченко обращает внимание на то, как формируется налоговая база:

Налоговая не оценивает квартиру и не измеряет её. Сведения о характеристиках объекта, налоговой базе, правообладателе и периоде владения ФНС получает от Росреестра и других регистрирующих органов, и за их достоверность отвечают эти органы.

Дмитрий ГаличенкоВедущий налоговый консультант Адвокатского бюро «БВМП»

Это значит, что ошибки ведомств напрямую попадают в уведомление — и его стоит проверять построчно.

Формула расчёта налога на квартиру выглядит так:

Где:

КС — кадастровая стоимость;

В — налоговый вычет;

С — ставка налога;

КПВ — коэффициент периода владения;

Д — доля в собственности.

Коэффициент периода владения рассчитывается как количество полных месяцев владения, делённое на 12. При этом месяц считается полным, если право собственности возникло до 15-го числа или прекратилось после 15-го числа.

При расчёте налога на квартиру из её кадастровой стоимости автоматически вычитается стоимость 20 кв. м, на дачный или садовый дом — 50 кв. м. Эти площади не облагаются налогом. Вычет считают так: цену одного квадратного метра умножают на 20 кв. м для квартиры или на 50 кв. м для дома.

Даже если кадастровая стоимость вашей недвижимости за год выросла в несколько раз, сумма налога за текущий год не может увеличиться более чем на 10% по сравнению с той, что вы заплатили за прошлый год. Например, если в 2024 году вы платили за квартиру 5 тысяч рублей, то за 2025 год сумма не может быть больше 5,5 тысячи рублей.

Пример 1. Вы владеете всей квартирой целый год

Квартира площадью 60 кв. м с кадастровой стоимостью 9 миллионов рублей. Вы единственный собственник, владели весь 2025 год. Ставка — 0,1%.

Считаем цену «квадрата»: 9 000 000 / 60 кв. м = 150 тысяч рублей.
Применяем вычет: государство не облагает налогом 20 кв. м от площади любой квартиры. Для этого жилья вычет составит 3 миллиона рублей.
Определяем базу: вычитаем льготные метры из общей стоимости. Получается 6 миллионов рублей.
Считаем налог: 6 000 000 × 0,1% = 6000 рублей.

Пример 2. Вы владеете долей в квартире и неполный год

С января по июнь (6 месяцев) вы владели половиной квартиры (доля 1/2) площадью 80 кв. м и кадастровой стоимостью 8 миллионов рублей. Ставка — 0,1%.

Считаем цену квадратного метра: 8 000 000 / 80 кв. м = 100 000 рублей.
Применяем вычет: убираем из расчёта стоимость 20 льготных метров — это 2 миллиона рублей.
Определяем базу для всей квартиры: 8 000 000 – 2 000 000 = 6 000 000 рублей.
Считаем налог с учётом доли и времени владения: 6 000 000 × 0,1% × 6/12 × 1/2 = 1500 рублей.

На итоговую цифру влияют четыре фактора: цена недвижимости, ставка, доля и количество месяцев владения. Чтобы не переплачивать из-за возможных ошибок, эксперты рекомендуют сверять эти данные с выпиской из ЕГРН.

Рассчитать налог можно в налоговом калькуляторе на сайте ФНС, указав кадастровый номер объекта недвижимости.

Кто платит меньше или не платит вовсе

Вычеты применяются автоматически — заявление подавать не нужно. Если площадь квартиры 20 кв. м и меньше, налог не начисляется.

С 1 января 2026 года многодетные семьи (трое и более детей) получают дополнительный вычет: на каждого ребёнка — минус 5 кв. м квартиры или 7 кв. м дома. Вычет действует, пока в семье есть трое и более детей, которым не исполнилось 18 лет, — или 23 года, если ребёнок учится очно.

Полностью освобождаются от налога на один объект каждого вида по статье 407 НК РФ:

пенсионеры и предпенсионеры;
инвалиды I и II групп;
ветераны;
участники СВО и их семьи;
многодетные;
Герои России и СССР.

Льгота не распространяется на недвижимость, кадастровая стоимость которой превышает 300 миллионов рублей. Не действует она, и если объект используется в предпринимательской деятельности.

Что проверить перед оплатой

Дмитрий Галиченко рекомендует сверять данные построчно:

Список объектов. Все ли объекты ваши, нет ли проданной квартиры, совпадают ли кадастровые номера.
Кадастровую стоимость. Сверьте с выпиской из ЕГРН — её можно бесплатно заказать через Госуслуги. С 1 января 2026 года действует новый порядок: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся напрямую в региональное бюджетное учреждение, проводившее оценку. Если вам откажут, решение можно оспорить в суде.
Площадь и долю. От площади зависит вычет, от доли — какая часть налога приходится на вас.
Количество месяцев владения. Если купили квартиру в июне, налог начислят за 7 месяцев, а не за 12.
Ставку. Сверьте со справочником на сайте ФНС для вашего региона или с решением муниципалитета. Для Москвы, Петербурга и Севастополя ставку устанавливает закон города.
Вычеты и льготы. Если право на льготу есть, а в уведомлении оно не учтено — это основание для заявления в ФНС.
Налоговый период. В уведомление может попасть перерасчёт за прошлые годы. Законно это только в пределах трёх предшествующих лет.
Сальдо единого налогового счёта. При отрицательном сальдо оплата текущего налога пойдёт на погашение старой задолженности.
Рост суммы. Налог по каждому объекту не может вырасти более чем на 10% к предыдущему году. Исключение — коммерческая недвижимость из перечня статьи 378.2 НК РФ.

Что делать, если нашли ошибку

Если с суммой налога вы не согласны, направьте обращение в ФНС. С 2025 года действует единая форма заявления о перерасчёте, утверждённая налоговой службой. Но можно подать и обращение в свободной форме — через личный кабинет, лично в любую налоговую инспекцию, через сервис «Обратиться в ФНС России» или почтой.

Инспекция проверит сведения и в течение 30 дней (в исключительных случаях — ещё 30) пересчитает налог и сформирует новое уведомление с новым сроком уплаты. Если ошибка в самом ЕГРН, её нужно параллельно исправлять через Росреестр.

Если ФНС отказала в перерасчёте, можно обжаловать решение в вышестоящем налоговом органе. Если и там откажут — обратиться в суд. Срок для жалобы — один год с момента выявления нарушения.

Дмитрий Галиченко подчёркивает важный нюанс:

Обращение и жалоба не отменяют срок 1 декабря. Практичнее оплатить в срок хотя бы бесспорную часть, а лучше всю сумму. После пересчёта переплата останется на едином налоговом счёте, и её можно вернуть по заявлени

Дмитрий ГаличенкоВедущий налоговый консультант Адвокатского бюро «БВМП»

Что будет, если не заплатить

После 1 декабря на непогашенную сумму начисляются пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки по статье 75 НК РФ. Если задержать оплату на несколько месяцев, налоговая может обратиться в суд — тогда сумма будет удержана приставами со счетов. При долге от 30 тысяч рублей возможен запрет на выезд за границу.

Юрист Ксения Булгакова обращает внимание на изменение порядка взыскания: с 2025 года налоговые органы имеют право взыскивать задолженность по налогам со счетов физических лиц без решения суда — при условии, что налогоплательщик не подал возражения на взыскание. Это значит, что долг могут списать автоматически и оспорить будет сложнее.

За простую неуплату налога по уведомлению вас не оштрафуют — будут капать пени. Штраф в 20 или 40% вы получите лишь в том случае, если специально обманули налоговую, например подали поддельные документы ради льготы.

Налог на продажу жилья вырастет: кого затронут новые правила и как изменится рынок недвижимости

Подпишитесь на «Рамблер» в Maх! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.

Источник