Ирина АгальцоваСветлана Соловьёваэксперт,Евгений Тиминэксперт 07 октября 2026, 10:00
Доходы от продажи недвижимости планируют объединить с зарплатой и другими поступлениями в единую базу и облагать по общей прогрессивной шкале НДФЛ — от 13 до 22%. Минфин подготовил законопроект, который может вступить в силу с 1 января 2027 года. В связи с этим цены на недвижимость к концу года могут снизиться, предположили опрошенные «Рамблером» эксперты. Расскажем, кого затронут изменения и насколько вырастут платежи.
Как будут считать налог и что изменится
Сейчас: доход от продажи квартиры облагается отдельно от зарплаты: 13% с суммы до 2,4 миллиона рублей и 15% с превышения. Зарплата на ставку не влияет.
Как будет: Минфин предлагает отменить отдельную шкалу и включить доход от продажи имущества в общую совокупность доходов. Его сложат с зарплатой, дивидендами, процентами по вкладам и другими поступлениями за год — и применят общую пятиступенчатую шкалу:
- до 2,4 миллиона рублей — 13%;
- от 2,4 до 5 миллионов рублей — 15%;
- от 5 до 20 миллионов рублей — 18%;
- от 20 до 50 миллионов рублей — 20%;
- более 50 миллионов рублей — 22%.
Повышенная ставка действует только на часть дохода сверх порога.
Что не меняется:
- Срок владения. Если владеете квартирой 5 лет (или 3 года для единственного жилья/наследства), налог всё так же платить не нужно.
- Вычеты. Можно уменьшить налог, вычтя из цены продажи расходы на покупку или применив вычет в 1 миллион рублей.
- Кадастр. Правило о 70% кадастровой стоимости тоже сохраняется: если цена в договоре ниже, доходом считают 70% кадастра.
Кого затронут изменения
По оценке Минфина, изменения коснутся около 4 миллионов человек (6% россиян).Такие данные приводит пресс-служба ведомства. В первую очередь изменения коснутся:
- Флипперов и инвесторов. Те, кто покупает жильё, делает ремонт и продаёт через 1–3 года. По оценке Василия Кутьина из Инго Банка: раньше они платили 13–15% с прибыли. В случае принятия поправок, если прибавить доход от сделки к высокой зарплате, ставка налога может вырасти до 18–22%. По предварительной оценке эксперта, налог на одну сделку может увеличиться на 20–30%.
- Продавцов дорогого жилья. Чем выше прибыль от продажи элитной недвижимости, тем сильнее вырастет налог, считает Кутьин. Однако у состоятельных граждан есть налоговые консультанты, которые помогают облегчить налоговое бремя, добавляет Михаил Меркулов из КСК Групп.
- Наследников и одаряемых. Для тех, кто продаёт унаследованное или подаренное жильё в первые три года, это самый «дорогой» сценарий. Поскольку документов о расходах нет, налоговая база почти равна цене квартиры, и НДФЛ будет начислен на максимальную сумму.
Кто не заметит изменений? Обычные продавцы. По словам Василия Кутьина:
- Продаёте вторичку с прибылью до 5 миллионов? Разница в налоге будет минимальной.
- Владели квартирой больше 5 лет? Налога не будет совсем, правила для вас не меняются.
Сколько придётся заплатить: примеры
Евгений Тимин, руководитель налоговой практики O2-Stream, приводит расчёты для зарплаты 1,5 миллиона рублей в год и квартиры за 10 миллионов. Налог с зарплаты во всех случаях — 195 тысяч рублей (1 500 000 * 13%), он не меняется. Сравниваем налог с продажи:
© «Рамблер»
Вывод: чем больше доход и меньше подтверждённых расходов на покупку, тем сильнее вырастет налог. При небольшой прибыли разница почти незаметна. Но если документов о покупке нет и доход считают от почти полной стоимости квартиры, переплата может достигать сотен тысяч.
Что будет с рынком недвижимости
Новые поправки не окажут критического влияния на массовый рынок недвижимости, считает руководитель отдела налогового консалтинга «МКПЦН-Консультант» Светлана Соловьёва.
Локальный эффект ощутит только сегмент спекулятивных сделок. Доходность быстрой перепродажи новостроек упадёт, что приведёт к оттоку части инвесторов или увеличению сроков владения объектами.
Светлана Соловьёваруководитель отдела налогового консалтинга «МКПЦН-Консультант»
Но к концу 2026 года можно ожидать небольшого временного снижения цен на недвижимость.
Инвесторы, которые собирались продать в 2027 году, постараются закрыть сделки и получить деньги до 1 января. Это до конца 2026 года немного увеличит предложение на вторичном рынке, и из-за этого цены на квартиры могут временно снизиться.
Евгений Тиминруководитель практики международной консалтинговой компании STREAM
Дальше рынок будет адаптироваться, и здесь многое зависит от поведения продавцов, отмечает Михаил Меркулов. Часть из них переложит налоговое бремя в стоимость объекта — фактически на покупателя — либо разделит его 50/50 в ходе торга. А кто-то, как и раньше, предпочтёт наличные расчёты или занижение цены в договоре, несмотря на связанные с этим риски.
Что делать, если планируете продавать жильё
Если вы владеете квартирой дольше минимального срока — 5 лет в общем случае или 3 года в особых ситуациях — налог платить не придётся, и поправки вас не касаются.
Если срок ещё не вышел и вы планировали продажу в 2027 году, имеет смысл рассмотреть закрытие сделки до 1 января 2027 года.
Если продажа несрочная, можно дождаться истечения минимального срока и продать квартиру без налога.
Налог на недвижимость может вырасти из-за ошибок в документах. Как проверить свои данные
Подпишитесь на «Рамблер» в Max! Будем на связи вопреки блокировкам и сбоям.